정부는 부동산시장의 안정을 도모함과 아울러 시중의 과잉유동성을 해소하려는 노력을 꾸준히 해 오고 있다. 특히 금융감독당국에서는 주택담보대출관련 리스크관리를 대폭 강화해 오고 있다. 최근 은행권도 대출자산의 건전성을 우려하여 자체적으로 대출을 자제하는 모습을 보이고 있다.

이에 대하여 일부 언론에서는 과도한 신용경색으로 인한 문제 가능성을 두 가지 측면에서 지적하고 있다.

먼저 서민·실수요자에게 피해를 줄 우려가 있다는 것이다. 은행들이 과거처럼 담보가치만을 보고 대출을 하기 보다는 채무자의 상환능력을 감안하여 대출을 취급하게 되면 저소득층이나 소득증빙이 어려운 자영업자 등 실수요자의 내집 마련이 어려워 질 수 있기 때문이다. 또 한 가지는 향후 부동산 가격이 급락하면 가계와 금융권의 부실이 증가하여 금융시스템 전반의 불안으로 작용할 수 있다는 것이다.

당장의 거품붕괴 두려워 리스크관리 않으면 더 어려워져

우선 감독당국과 금융권의 대출축소 조치가 과도할 경우 부동산 가격이 급락함으로써 가계발 금융위기가 올 수 있다는 지적에 대해서는 정부도 공감하는 부분이다. 그러나 당장의 부동산가격 거품붕괴가 두려워 적절한 리스크 관리를 하지 않는다면 거품이 커져서 나중에는 감당하기 더욱 힘들어 질 수 있다.

따라서 거품이 더 이상 커지지 않도록 조기에 대응하겠다는 것이 정부의 정책의지이며 또한 책무이기도 하다. 주택담보대출관련 건전성 규제를 하지 않거나 완화함으로써 상환능력이 없는 사람에게 대출이 많이 나가게 되면 2003년 신용불량자 문제에서 보듯 더 큰 사회적 문제를 초래할 수 있다.

금융감독당국이 금융기관의 건전성 유지차원에서 주택담보대출 규제를 강화하는 것은 그 기관의 소임을 다하는 일이다. 최근 은행권도 리스크관리 차원에서 자체적으로 대출을 자제하고 있는데 이는 바람직한 현상이며 오히려 때늦은 감도 있다.

우리가 10년 전 외환위기를 겪었던 상황을 떠올려 보자

기업의 과도한 부실이 은행을 비롯한 전금융권 부실로 이어져 혹독한 금융구조조정을 거치지 않았는가. 그 과정에서 국민들 부담으로 엄청난 규모의 공적자금이 조성되고 금융기관에 입된 바 있다. 이러한 전철을 밟지 않기 위해서는 잠재부실요인을 조기에 포착하여 제거하는 것이 중요하다.

가계대출의 과도한 증가는 가계의 금융비용을 증가시켜 소비여력을 제한하는 등 거시경제에 좋지 않은 영향을 미칠 수 있으며, 금리가 대폭 상승하거나 부동산 가격이 급락하는 등 외부충격이 발생할 경우에는 가계와 금융기관의 동반부실을 유발할 수 있다.

시중유동성이 풍부한 상황에서 부동산 시장에서의 불안심리가 지속된다면 부동산가격이 계속 오르고 주택담보대출 수요 또한 증가될 가능성이 있다. 따라서 부동산 거품이 서서히 제거되도록 노력하여 부동산시장을 연착륙시킴으로써 가계발 금융위기를 미연에 방지하도록 하여야 할 것이다.

현재 가계대출 연체율이나 은행 부실채권비율 모두 1%미만의 낮은 수준을 유지하고 있으며, 은행권의 손실대응능력도 충분한 수준이다. LTV(담보인정비율)규제를 통해 은행권 LTV는 평균 약 51%수준으로 관리되고 있어 부동산 가격이 어느정도 하락하더라도 은행 건전성에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다.

일본의 경우 90년 전후 부동산버블시기에 이러한 LTV규제가 미흡하여 LTV 100%를 초과하는 대출이 많았으며 부동산버블 붕괴시 금융부문의 부실화가 급속히 진전된 바 있다.

또한 작년 12월말에는 은행권의 대손충당금 적립기준을 대폭 상향조정하였으며 가계대출의 경우 약 8000억원의 충당금이 추가적립될 것이다. 이에 따라 고정이하 가계여신에 대한 충당금적립비율(coverage ratio)은 162%에서 190%로 상승하게 될 것이고 금융기관의 손실흡수능력도 더욱 제고될 것으로 전망된다.

저소득 자금조달 어려움 감안해 정책적 배려 추진

주택담보대출이 억제되면 상환능력이 떨어지는 한계계층이 그 파급영향을 먼저 받는 측면이 있는 것은 사실이다. 금융권이 LTV나 DTI를 엄격하게 적용하면 자금여력이 충분한 사람에게는 큰 영향이 없지만 저소득층은 자금조달에 어려움을 겪을 수 있다. 이러한 상황을 감안하여 정부는 여러 가지 정책적 배려를 하고 있다.

투기지역 아파트에 대한 LTV는 원칙적으로 40%이지만 대출기간이 10년 이상이고 6억원 이하 아파트인 경우에는 60%를 적용하고 있다.

DTI 규제의 경우에도 6억원 이하 아파트는 그 적용을 배제함으로써 실수요자에 대한 배려를 하고 있다. 지난 11.15일 ‘부동산시장 안정화방안’을 마련하면서도 국민주택기금 전세자금 지원규모를 확대하고 주택금융공사의 장기 모기지론 금리를 인하하는 등 서민의 주택구입시 금융지원을 강화한 바 있다.

한편, 실수요자들도 미래의 본인부담과 상환능력을 고려하여 차입규모를 정하는 합리적 행동을 하는 것이 바람직하다고 하겠다. 무리하게 빚을 내어 부동산을 매입하는 것은 만일 부동산거품이 꺼질 경우 자신을 신용불량자로 몰고 갈 수 있다는 것을 인식할 필요가 있다.

정부는 앞으로도 부동산시장과 시중 유동성을 안정적으로 관리하고 주택담보대출관련 리스크를 면밀히 모니터링함으로써 부동산시장을 연착륙시키고 가계발 금융위기가 발생하지 않도록 최선의 노력을 다할 것이다. 이 과정에서 정부정책이나 금융권의 쏠림현상 등으로 인하여 지나친 신용경색(credit crunch)이 발생하지 않도록 실수요자를 배려하는 노력도 함께 기울여 나갈 것이다.