법무법인 세창제언: 전세로 사는데 비가 세요

필자는 네이버 지식인에 올라 온 질의에 대하여 상담을 해 주고 있다. 그 중 많이 논의된 질문에 대한 답을 이 레터를 통해 드림으로써, 전세를 주신 분이나 전세를 살고 있는 분에게 조금이나마 도움을 드리고자 한다.

질의 내용은 아래와 같습니다.
[[집이 전세인데 11년11월이 계약만기 입니다. 이 집에 6년째 살고 있습니다. 문제는 비만 오면 천장과 벽이 세어서 곰팡이가 장난 아닌데 주인 분은 안 고쳐주고 계약종료까지 3개월 남았지만 도저히 안 되겠다 싶어 이사를 가려고 하는데 주인은 보증금도 안 빼준다고 합니다. 어떻게 해야 할까요]]
　

아래는 위 질의에 대한 답변 내용입니다.
[[ 주신 내용과 아래 판례를 볼 때, 집주인에게 방수가 될 수 있도록 수리를 요청하고, 수리를 해 주지 않으면, 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.그러나, 소송을 제기하더라도 1심 종결 시까지 6개월 정도는 소요될 것이므로 소송을 할 실익은 많지 않아 보입니다. 따라서, 비가 세서 3개월도 버티기 어려운 경우, 현재의 상황을 사진이나 영상으로 촬영해 두고 수리업체 2군데 정도의 견적을 받아 비용이 낮은 업체에 수리비를 먼저 지급하고 수리를 진행하고, 수리비를 청구하는 쪽이 나을 것으로 사료됩니다. 수리비를 지급하지 않으면, 계약종료 후 보증금반환과 더불어 수리비 청구소송을 해 이를 지급받고 동시에 이사를 가면 될 것입니다.

민법 제623조 (임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

대법원 2009다96984판결은 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을, 계약 존속 중 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라 한다)를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용?수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면,임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지다. ]]

전세(월세 포함, 부동산등기부에 전세권설정등기를 한 전세 제외)의 경우, 목적물을 사용?수익할 수 있도록 유지할 의무는 전세를 준 분에게 있습니다. 다만, 별 비용 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것은 전세로 살고 있는 분이 고쳐야 합니다. 별 비용 들이지 않고 고칠 수 있는 사소한 것이 무엇인지는, 소요 수리비용 정도, 해당 주택의 전세금 정도, 전세 당시 주택의 상태 등을 고려해 정하여야 할 것으로 사료됩니다.

참고로, 부동산등기부에 전세권설정등기를 한 전세권자의 경우는 민법 제309조에 의하여 전세권자가 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 합니다.
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