법무법인 세창 제언:건물 매도인에게 웬 이행강제금
안녕하세요. 법무법인 세창 건설팀의 황태규 변호사입니다.건물의 매매는 완성된 건물을 매매하는 경우가 통상적이나, 건축을 진행하고 있던 중 건축중인 건물을 매매하는 경우도 있습니다. 이와 같이 건축중인 건물을 매매하는 경우 건물매도인이 주의해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다.
건축주가 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청해야 합니다. 허가권자는 위 사용승인신청을 받은 경우 설계도서대로 시공되었는지 여부 및 감리보고서 등이 적합하게 작성되었는지 여부에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주게 됩니다. 만약 건축공사 완료 후 사용승인을 받지 아니한 채 그 건축물을 사용하는 경우 행정청은 건축주에게 이를 시정하라는 시정명령을 내릴 수 있고, 그 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금을 부과할 수 있습니다.
예를들면, 건물소유자(갑)가 자신의 명의로 건축허가를 받아 건축을 진행하고 있던 중 그 건축중인 건물을 타인(을)에게 매도하였는데 을이 건축주의 명의를 변경하지 않아 건축주 명의는 여전히 갑으로 되어 있는 상태에서 매수인 을이 건축공사 완료 후 사용승인을 받지 않고 건물을 사용하는 경우를 살펴보겠습니다. 행정청은 건물을 팔고 건축주 명의만 남아 있는 매도인 갑에게 사용승인을 받지 않은 점에 대한 시정명령을 내리거나 이행강제금을 부과할 수 있는 것일까요? 아니면, 건축주 명의는 갑에게 남아 있지만 건물을 매수하여 실제 사용하고 있는 사람은 매수인이므로 매수인 을에게 시정명령을 내리거나 이행강제금을 부과할 수 있는 것일까요?
건축법에 의하면, 허가권자는 대지나 건축물이 건축법 또는 그에 따른 명령이나 처분에 위반되면 건축법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주 등에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있고, 위 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 이를 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여 허가권자는 그 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 정해진 기준에 따라 이행강제금을 부과한다고 규정되어 있습니다.
대법원은 이와 관련하여 “건축법의 관계 규정상 건축허가 혹은 건축신고 시 관할 행정청에 명의상 건축주가 실제 건축주인지 여부에 관한 실질적 심사권이 있다고 보기 어렵고, 또 명목상 건축주라도 그것이 명의대여라면, 당해 위반 건축물에 대한 직접 원인행위자는 아니라 하더라도 명의대여자로서 책임을 부담함이 상당한 점, 만약 이와 같이 보지 않을 경우 건축주는 자신이 명목상 건축주에 불과하다고 주장하여 책임회피의 수단으로 악용할 가능성이 있고, 또 건축주 명의대여가 조장되어 행정법 관계를 불명확하게 하고 법적 안정성을 저해하는 요소로 작용할 수 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 보면, 당해 위반 건축물에 대해 건축주 명의를 갖는 자는 명의가 도용되었다는 등의 특별한 사정이 있지 않은 한 건축법 제79조 제1항의 건축주에 해당한다고 보아야 한다. 그럼에도 불구하고 원심이 건축법 제79조 제1항에 규정된 시정명령의 상대방은 실질적인 건축주 또는 소유자 등이어야 한다는 전제하에, 그 판시와 같은 이유만을 들어 피고 구청장이 원고(건물 매도인)에 대하여 한 시정명령 및 이 사건 처분이 부적법하다고 판단한 것에는 위반 건축물에 대한 시정명령의 상대방이 되는 건축주 또는 소유자 등에 관하여 법리를 오해한 위법이 있다. 따라서 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 판결한다.”라고 판시함으로써, 매수인이 사용승인을 받지 않고 건물을 사용하는 경우 건물을 매도하고 건축주의 명의가 아직 남아 있는 명의상 건축주인 매도인에게 시정명령 및 이행강제금을 부과할 수 있다고 판단하였습니다. 이는 관할 행정청의 심사권한의 범위, 명의대여자로서의 책임, 명의상 건축주의 책임회피 방지 및 건축법 관계의 법적 안정성을 담보하기 위하여 당해 위반건축물에 대해 건축주 명의를 갖는 자는 명의가 도용되었다는 등의 특별한 사정이 있지 않은 한 명의상 건축주에게 이행강제금을 부과할 수 있다는 취지입니다.
건축법이 시정명령의 상대방을 ‘건축주’등으로만 규정하고 있을 뿐이어서 여기서의 건축주가 명의상 건축주를 말하는 것인지 실질상 건축물사용자를 의미하는 것인지 여부가 다소 불분명한 측면이 있는데서 비롯되는 문제이기는 하나, 여하튼 위 대법원 판례의 취지에 비추어 보면, 건축주 명의가 도용되었다는 등의 특별한 사정을 인정할 만한 자료가 없는 이상, 건축법 위반 건축물의 건축주 명의를 갖는 자인 명의상 건축주는 건축법에 규정된 시정명령의 상대방인 건축주 또는 소유자에 해당한다고 볼 수 있습니다.
결론적으로, 건축중인 건물을 판 매도인은 건물을 매도했다고 두손놓고 있을 일이 아니며, 만에 하나 매수인이 사용승인을 받지 않고서 완공된 건물을 사용하는데 그 건물이 아직 매도인 명의로 남아 있는 경우라면 이를 기화로 매도인이 이행강제금을 부과받을 수도 있으므로, 매도인으로서는 매수인이 건축주 명의 변경을 하였는지 여부까지 잘 살펴보아야 할 필요가 있는 것입니다.
