법무법인 세창 제언:주택가 골목길 통행료 징수 가능할까?
안녕하십니까? 법무법인 세창의 양동수 변호사 입니다.최근 대전 중구 석교동의 한 주택가 골목사용료와 관련되어 새로운 골목 토지소유자가 그곳을 통행하는 주변 주민들을 상대로 통행료 지급소송을 제기한 사안이 발생하였습니다. 소송이 제기된 골목의 주택은 1983년 3군 본부를 신도안에 조성하는 6·20계획에 따라 고향을 떠나는 이주민들이 거주하기 위해 조성된 곳입니다. 신도안을 떠난 주민들이 대전에 정착하기 위해 신도주택조합을 구성하여 논과 밭이었던 석교동에 주택 22채를 지은 게 지금까지 이어진 것입니다. 주민들은 28년째 골목을 이용해 왔는데, 문제되는 통행지 도로는 이모씨가 2010년 12월경 부동산경매를 통해 뒤늦게 소유권을 취득한 이후 주변 주택 8세대에 대해 지난 28개월치 골목사용료 249만원과 앞으로 월8만9000원의 사용료를 요구하면서 문제가 불거지게 된 것입니다.
민법 제219조에서는 주위토지통행권을 규정하면서 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있도록 하였으며, 이때 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다고 규정하고 있습니다. 즉, 원칙적으로 통행권자는 통행지 소유자의 허락 하에 무상으로도 사용할 수 있을 것입니다.
그런데, 문제는 만일 위 사안과 같이 통행로로 사용되는 토지의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에 그 제3자와 기존 통행권자와의 관계에서 과연 무상통행권이 인정되는지에 대해서는 과거에도 다툼이 있어 왔고 이와 관련되어 대법원 판례는 아래와 같이 어느 정도 정리된 입장인 것으로 보입니다.
즉, 대법원 판례는 원칙적으로 무상통행권은 직접 당사자 사이에서만 적용되며, 통행로로 사용되는 토지(피통행지)의 특정승계인에게는 적용되지 아니하여 통행료를 지급하여야 한다는 입장입니다.(무상주위통행권에 관한 민법 제220조의 규정은 토지의 직접 분할자 또는 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되고 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인에게는 적용되지 않는 바, 이러한 법리는 분할자 또는 일부 양도의 당사자가 무상주위통행권에 기하여 이미 통로를 개설해 놓은 다음 특정승계가 이루어진 경우라 하더라도 마찬가지라 할 것이다. (대법원 2002. 5. 31. 선고 2002다9202 판결)
이는 경매로 소유권을 취득한 경우에도 마찬가지입니다. [토지를 경락으로 취득하는 사람은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 소유권을 취득하는 것이 원칙이라 할 것이므로 토지의 전 소유자가 이를 인근 주민들에게 통행로로 제공하였다면 그가 그 토지를 내왕하는 모든 사람에 대하여 그 토지를 무상 통행할 수 있는 권한을 부여한 것이어서 그 토지에 대한 독점적이고, 배타적인 사용수익권을 행사할 수 없다고 할지라도, 그 토지의 경락인에게 특별한 사정이 없어도 당연히 그리고 무조건 통행인의 무상점유나 무상사용을 수인하여야 할 의무가 승계된다고 할 수는 없다. (대법원 1991. 4. 9. 선고 90다카26317 판결)]
다만, 예외적으로 토지소유가가 토지를 매수할 때 통로부분이 주위의 토지소유자들을 위해 무상으로 통행에 제공된 사실을 용인하고 그 상태에서 이를 매수한 것이라고 봄이 상당한 경우로 인정될 경우에는 통로주위대지를 매수한 이래 줄곧 통로부분을 무상으로 통해해 온 주위대지 소유자에 대하여 단지 통로의 소유자라는 이유만으로 통행료를 청구하는 것은 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다는 입장입니다. (대법원 1992. 2. 11. 91다40399판결)
결국, 새로운 토지 소유자와 기존 무상 통행권자 사이에 통행료가 인정된 지 여부는 소송에서 새로운 토지 소유자가 토지를 취득할 당시 통로부분이 무상으로 통행에 제공된 사실을 용인하고 그 상태에서 매수한 것이라고 볼 특별한 사정이 있는지를 어느정도 입증하느냐 여부에 달려 있을 것으로 보입니다
