법무법인 세창 제언:이제는 부동산에도 공증을
안녕하세요. 법무법인 세창 건설팀의 조주영 변호사입니다.요즈음 분쟁을 해결하는 방식은 그 당사자들의 편익에 부합하도록 실로 다양해지고 있습니다. 물론 전통적인 방식인 소송에 의한 해결은 여전히 보편적인 분쟁해결수단으로 그 자리를 지키고 있지만, 법원의 업무 과중에 따른 소송절차의 지연, 당사자들의 과도한 비용 발생, 다양한 사회현상에 관하여는 비전문가일 수 밖에 없는 법관들의 역량 부족 우려, 일도양단식의 판결에 따른 당사자들의 앙금 등은 소송에 의한 해결이 능사가 아님을 말해줍니다.
그래서 근래에는 화해나 조정, 중재 등 소송 이외의 방식으로 분쟁을 해결하는 예가 늘고 있는데, 이러한 비소송적 해결방식을 ADR(Alternative Dispute Resolution, 대체적 분쟁해결제도)이라고 합니다. 임대차계약 당사자인 임대인과 임차인이 추후 건물명도에 관한 강제집행절차를 간편히 하기 위한 제소전 화해, 그리고 당사자간 권리의무를 발생시키는 어음·수표 및 소비대차계약과 관련하여 강제집행을 승낙하는 취지의 공정증서를 공증인이 작성함으로써 추후 채무불이행 사유 발생시 소송을 거치지 않고 바로 강제집행을 할 수 있는 공증제도 등은 많이 활용되는 생활 속의 ADR입니다.
다만 그 동안 소송 없이도 강제집행을 할 수 있는 공정증서의 적용범위가 위와 같이 어음·수표 및 금전이나 대체물 등의 소비대차계약에 국한되어 있었기에, 건물·토지 등의 인도를 구하는 사람은 상대방의 채무불이행 사유가 명백하더라도 상대방이 동의하지 않는 한 인도를 구하는 소송을 진행할 수 밖에 없었고, 이로 인한 시간과 비용 등 사회적 손실이 매우 컸습니다. 이러한 문제를 보완하고자 최근 공증인법이 개정되어 앞으로는 건물이나 토지의 인도와 관련하여 공증제도를 이용할 수 있게 되었습니다.
즉 공증인법 제56조의3(건물ㆍ토지ㆍ특정동산의 인도 등에 관한 법률행위의 공증 등)이 신설되었는데, 제1항은 “공증인은 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있다. 다만, 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다”라고, 제3항은 “제1항에 따른 공정증서는 민사집행법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 본다”라고 규정합니다.
이는 그 동안 금전 내지 대체물 등에 관한 소비대차계약은 민사집행법 제56조에 의하여, 어음·수표는 공증인법 제56조의2에 의하여 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 기재된 공정증서를 강제집행권원으로 인정하여 온 것에서 더 나아가, 앞으로는 부동산 인도에 관하여 작성한 공정증서도 집행권원이 될 수 있도록 한 획기적인 내용입니다.
현재는 부동산에 대한 공정증서를 작성할 수 없기 때문에 당사자들은 임대차계약을 체결한 다음, 나중의 건물명도소송을 회피하고자 주로 제소전 화해를 이용하고 있습니다. 그러나 제소전 화해가 성립할 때까지 통상 2~3개월이나 걸리고, 강행법규에 위반되어 임차인에게 불리한 내용이 화해조항에 포함되어 있어도 임차인은 극히 까다로운 준재심 절차에 의하지 않고는 무효를 주장할 수 없습니다. 또한 법원이 당사자간 임대차계약을 확인하는 공증적 역할까지 부담함으로써 다른 일반 사건의 처리가 지연되는 문제까지 있습니다.
이러한 문제들을 개선한 개정 공증인법은 2013. 11. 29.부터 시행되며, 기존의 제소전 화해제도 대신 간단한 공정증서 작성을 통해 임대차계약 당사자들이 대등한 관계에서 향후 분쟁을 손쉽게 예방할 수 있을 것으로 기대됩니다. 다만 임차건물 반환에 관한 공정증서에 대해서는 임대차 종료로 임차건물을 반환하기 전 6개월 이내에만 작성할 수 있도록 하였는데, 장기 임대차에서는 임차인의 지위가 불안정하여 임대인의 일방적 요구에 따라 공정증서가 작성될 우려를 최소화하기 위함입니다. 또한 임대인이 상환할 보증금 등 금원 반환도 반드시 함께 공정증서에 기재되도록 하였습니다. 더불어 경제적·사회적 약자를 보호하기 위해 공증인이 집행문을 부여할 때에는 사전에 법원의 허가를 받도록 함으로써 신중함을 기하였고, 제소전 화해와는 달리 채무자가 집행이 완료되기 전에 청구이의의 소 등을 제기함으로써 공정증서의 집행력을 배제할 수 있도록 하였습니다.
다만 개정 공증인법에 따른 임차건물에 관한 공정증서 작성은 임차건물 반환 이전 6개월 이내에만 가능한 반면 제소전 화해는 통상 임대차계약 체결 직후에 행해지므로, 처음부터 확실하게 강제집행권원을 확보하고자 하는 제소전 화해는 일정 부분 그 효용을 유지할 것입니다. 결국 이번 공증인법 개정은 건물·토지 인도 등 정형화된 행위를 공정증서의 대상범위에 포함시켜 공증 본연의 기능을 살리면서, 임차건물 인도에 관하여는 사회적 약자인 임차인을 보호하고자 그 작성기간을 제한하고 법원 통제를 강화하였다는 데에 그 의의가 있습니다.
