법무법인 세창 제언:임차기간 중 발생한 장소적 이익은 누구의 것
안녕하세요. 법무법인 세창의 안영환 변호사입니다.
얼마 전에 약국을 하는 지인의 하소연을 들었습니다. 하소연은 아래와 같았습니다.
지인은 군 지역에 소재한 병원 맞은 편에 보증금과 월세를 지급하는 조건으로 건물을 빌려 약국을 개설하였다. 처음에는 찾아 오는 고객이 많지 않아 월세 내기에 급급했다. 지인은 한 명 한 명 고객이 올 때마다 혼신의 힘으로 고객을 대하다 보니 시간이 흐르면서 약국은 잘 운영되었다. 2년이 지나 임대차기간이 종료할 때 즈음 건물주인은 월세를 올려 달라고 하였고, 지인은 월세를 올려주었다. 그 후에도 갱신할 때 마다 건물주인이 월세인상을 요구하여 월세를 올려주었다. 그렇게 세월이 흘러 8년 정도 약국을 운영하다 보니 임대료는 처음보다 2배 정도 되었다. 그 동안 바람에 출입문이 훼손되어도 지인이 직접 수리하는 등 자질구레한 수리는 지인이 하였다.
그런데, 올해 초 건물주인이 건물을 비우라고 하였다. 지인은 임대료를 올려 줄 테니 약국을 할 수 있게 해 달라고 하였다. 그러나, 주인은 자신이 해장국가게를 할 것이니 무조건 건물을 비울 것을 요구하며 명도소송을 제기하였다. 지인은 1심에서 건물을 명도하라는 판결을 받고 항소하지 않고 건물을 비워주었다. 그런데, 그 후 며칠 뒤 건물주인으로부터 ‘빨리 사업자등록을 말소하라’는 연락을 받았다. 이유는, ‘지인이 아직 해당 건물에서 영업하는 사업자로 등록되어 있는 관계로 새로 건물을 임차한 임차인이 약국으로 사업자등록을 하지 못해 약국을 개설할 수 없다’는 것이다. 지인은 남은 약품을 공급처에 반품하고 세금계산서를 취소하기 위하여 사업자등록을 며칠 동안 유지하고 있었다.
지인이 추측하기를, 건물주인은 약국으로 새로 임대를 하면서 보증금과 월세 이외에 권리금 명목으로 상당한 돈을 받거나 월세를 대폭 올려 받았을 것이라고 하였다. 그러면서, 지난 8년간 자신이 노력해 이룩해 놓은 약국으로서 영업상 이익은 모두 건물주인의 것이 되어버렸다.
듣는 필자도 참 답답하였습니다. 임차인은 임대차기간이 종료되면 건물을 명도하여야 하고, 건물주인은 그 건물을 자신이 사용할지, 아니면 누구에게 어떤 용도로 빌려 줄지를 결정할 수 있습니다. 약국으로 빌려주면서 임차인으로부터 권리금이나 인상된 임대료를 받는 것은 임대차계약으로 결정할 사항입니다. 이것을 두고, 건물주인이 부당이득(법률상 원인 없이 타인의 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가하는 것)을 취한 것이니 반환하라고 하기도 어려울 듯 합니다.
다만, 지인을 위로해 줄 필요는 있어 “나쁜 임대인을 만났다고 생각하고 자중자애하고, 다시 약국을 개척하는 때는 건물을 구입해서 하거나 실현 가능성은 별도 없지만 판례의 지적처럼 ‘임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 하는 약정’을 하라고 하였습니다.(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326).
이렇게 말하면서도, 건물 구입할 돈이 없거나 임대인이 위와 같은 약정을 하지 않으면 어떻게 할지 필자도 뾰족한 수가 없었습니다. 다만, 하나의 방안으로 “임차인이 일정한 기간 이상 영업을 하고, 임대인이 동종 부류의 영업을 직접 또는 제3자로 하여금 계속 하게 하는 경우, 임차인이 영업한 기간 발생한 장소적 이익을 평가하여 이를 임대인과 임차인이 공유한다.”는 취지의 입법적 해결책을 제안해 봅니다.
