법무법인 세창 제언:다운계약서 작성합의로 불이익 당하지 않도록 !
국무총리나 장관이 되려면 국회 동의를 받아야 합니다. 그런데 임명 동의 절차를 지켜보면, 부동산 구입 시 다운계약을 체결한 사실이 심심치 않게 들려옵니다. 추궁하는 국회의원에게 ‘과거에는 다운계약이 관행 이었고, 중개인이 작성해 주는 금액으로 계약을 하였다’라고 합니다. 이렇듯 다운계약을 작성하는 사람이 많은가 봅니다.
국무총리나 장관이 되려면 국회 동의를 받아야 합니다. 그런데 임명 동의 절차를 지켜보면, 부동산 구입 시 다운계약을 체결한 사실이 심심치 않게 들려옵니다. 추궁하는 국회의원에게 ‘과거에는 다운계약이 관행 이었고, 중개인이 작성해 주는 금액으로 계약을 하였다’라고 합니다. 이렇듯 다운계약을 작성하는 사람이 많은가 봅니다.오늘은, 매수인이 잔금을 지급할 때 다운계약서를 작성해 주기로 하였는데 이를 작성해 주지 않아 발생한 사건을 소개하고, 다운계약서를 작성해 주지 않으면 어떻게 되는지 알아보고자 합니다.
대전에 사는 A씨는 B씨에게 아파트를 1억 5,500만원에 팔기로 하는 계약서를 작성하였습니다. 그런데 B씨가 값을 좀 감액해 달라고 하자 매매계약서에 '잔금시 500만 원을 공제 후 지급키로 한다. 총 매매대금 1억 5,000만원임'이라는 내용을 추가로 기재하였고, A씨 또한 매매대금이 7,400만원이라는 다운계약서 작성을 요구하여 매매계약서에 '잔금시 7,400만원에 등기한다'는 기재를 하였습니다.
그런데 잔금지급일에 문제가 발생하였습니다. A씨는 ‘다운계약서를 작성해 주어야 잔금을 수령하고 소유권이전등기를 해 주겠다’고 하고, B씨는 ‘다운계약서를 작성해 줄 수 없다’면서 ‘잔금 1억 5,000만원을 지금 줄 테니 등기에 필요한 서류를 달라’고 하였습니다. 결국, B씨가 ‘잔금을 주겠다고 했음에도 A씨가 등기를 해 주지 않겠다’고 한다는 이유로 계약을 해제하였고, 두 사람은 계약해제가 유효한지로 소송을 벌렸습니다.
위와 같은 사실관계에서 우리 법원은 ‘두 사람은 아파트를 1억 5,000만 원에 매매하고, 매매대금을 7,400만원으로 하는 다운계약서를 작성하기로 합의’한 것이라고 하였습니다. 그러면서 ‘B씨가 잔금 1억 1,000만 원을 준비하여 A씨를 만났으나, A씨가 다운계약서를 작성해 주지 않으려면 잔금으로 1억 1,500만원을 달라고 하면서 잔금 1억 1,000만원을 받지 않고 등기서류를 주지 않았으며, 이에 B씨가 계약을 해제하였으니 적법한 해제’라고 하였습니다. 그 이유는, ‘매매계약의 목적은 B씨는 아파트에 관한 소유권을 이전받고 A씨는 매매대금을 지급받는 것이고, 이와 관련한 A씨의 주된 채무는 소유권이전등기의무이고 B씨의 주된 채무는 매매대금 지급의무이며, 다운계약서 작성 합의는 양도소득세와 관련한 편의를 보아 준다는 취지에서 이루어진 것으로 다운계약서 작성의무는 부수적 채무에 불과하고, 부수적 채무를 이행하지 아니하였다고 하여 A씨가 주된 채무인 이전등기의무의 이행을 거절할 수는 없다’는 것입니다. 따라서 B씨가 행한 매매계약 해제는 유효하게 된 것입니다. 다만, 법원은 ‘A씨가 매매계약을 이행하지 않음으로 인하여 B씨가 손해배상쳥구를 하는 경우, 그 손해액 산정에 있어 B씨가 다운계약 작성합의를 하고 이를 지키지 않음 점은 참작의 여지가 있다’는 판결을 하였습니다.
정리하면, 다운계약서 작성 합의에 의하여 이를 작성해 주는 것은, 매매계약의 부수적 의무에 불과하므로, 매수인이 다운계약서를 주지 않는다는 이유로 매도인측이 소유권이전등기의무를 거절해서는 안 된다는 것입니다. 그리고 매수인측도, 매도인이 다운계약서를 받지 못했다는 이유로 등기를 해 주지 않으면 계약을 해제할 수는 있지만, 매도인을 상대로 손해배상청구를 할 때는 그 배상액이 감액될 수 있다는 것을 알아야 할 것입니다. 결국 다운계약서 작성합의가 매도인이나 매수인 모두에게 불리하게 작용될 수 있다는 것입니다. 공직후보자로 국회에서 임명 동의를 받을 일이 없다고 하더라도, 다운계약을 작성합의를 해 불이익을 당하는 일이 없도록 하여야 할 것입니다.
